Seksjoneringssaker

En eierseksjon er en sameieandel i en bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.

Kommunen kan etter begjæring gi tillatelse til å opprette eierseksjoner etter eierseksjonsloven. En eierseksjon vil være en egen juridisk enhet som kan omsettes og belånes uavhengig av resten av eiendommen eller bruksenhetene.

Eierseksjoner egner seg blant annet for oppdeling av boligblokker og horisontaldelte to- og firemannsboliger.

Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven. I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd, jmf. eierseksjonsloven §6 femte ledd. 

Fremgangsmåten for reseksjonering er den samme som ved seksjonering og skal inneholde samme skjema og bilag som viser endringene.

• En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner. Reseksjoneringen der oppdeling medfører opprettelse av nye fellesarealer, krever styrets samtykke. Medfører oppdelingen opprettelse av nye seksjoner og økning i det samlede stemmeantall, kreves samtykke fra sameiemøtet.
• Begjæring om reseksjonering i andre tilfeller skal settes frem av styret. 
• Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetenes formål fra boligformål til annet formål eller omvendt skal settes frem av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiemøtet.
• Reseksjonering vil i de fleste tilfeller være avhengig av samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

Dersom man ikke lenger ønsker at en eiendom skal være seksjonert, kan hjemmelshaver begjære oppheving av seksjoneringen. Det skjer ikke ved reseksjonering, men ved begjæring om oppheving.

• Samtlige panthavere må i tillegg samtykke til oppheving av seksjoneringen. Samtykket må påføres originale pantedokumenter som legges ved begjæringen. Dersom opphevingen medfører prioritetskollisjoner mellom panthaverne, må prioritetsforholdet avklares ved at pant slettes eller ved tinglysing av prioritetsvikelser på originale pantdokumenter.
• Begjæring om oppheving med nødvendige dokumenter sendes samlet til kommunen som fører slettingen i matrikkelen. Kommunen oversender begjæringen med vedlegg til tinglysing.
• Når tinglysingen er fullført, utsteder kommunen et matrikkelbrev for eiendommen.

I henhold til matrikkelloven § 6 e), skal nytt eller endret uteareal tilhørende en seksjon, måles opp med tilhørende oppmålingsforretning.

Eiendommens hjemmelshaver(e) eller person(er) med fullmakt.
Skjema "Begjæring om oppheving av seksjonering" skal signeres av samtlige hjemmelshavere til seksjonene eller de som er gitt slik fullmakt. Original fullmakt må da eventuelt følge med.

• Lov om eierseksjoner
• Lov om eiendomsregistering (Matrikkelloven)

Krav om seksjonering / reseksjonering / oppheving av seksjonering rettes i utgangspunktet til kommunen.

• Begjæringsskjema i 3 eksemplarer som er undertegnet av samtlige hjemmelshavere til eiendommen. Firmaattest kreves vedlagt søknaden i de tilfeller der hjemmelshaver er et firma. Veiledning til utfylling av skjema.
  På begjæringsskjemaet skal det avgis egenerklæring på side 2.
• Vedtekter for sameiet vedlegges i 1 eksemplar. Minstekravet loven stiller er opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer og antall styremedlemmer. Vedtektenes innhold skal ikke vurderes eller godkjennes av kommunen. Forslag til vedtekter.
• Seksjoneringskart som viser hvordan eiendommen skal seksjoneres vedlegges i 3 eksemplarer. Hent kartutsnitt på kommunens kartløsning.
• Følgende må framgå av seksjoneringskartet:
  Dersom ubebygde deler av eiendommen (uteareal) skal inngå som tilleggsdel til noen seksjoner, skal grensene for disse delene tydelig angis på seksjoneringskartet. Tilleggsdeler kan f.eks. være biloppstillingsplass eller del av hage som skal være kun for den enkeltes bruk. Avgrensingen gjelder både mot andre seksjoners tilleggsdel og mot fellesareal. Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/eller skravur.
• Plantegninger vedlegges i 3 eksemplarer. Det skal brukes kopier av plantegninger godkjent i forbindelse med byggesak over bygningens etasjer, medregnet kjeller og loft. Det må følge med plantegninger over alle bygningene som eiendommen består av. 
  Grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom må klart avmerkes. Det samme gjelder grense mellom seksjon og fellesareal. Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/eller skravur. Eksempel.
  På hver seksjonsdel, både hoveddel og tilleggsdel, skal det påføres forslag til seksjonsnummer. Tegningene skal være påført gnr/bnr, adresse og etasjenr. Målestokk helst 1:100. Alle dokumentene må være i A4-format.
• Det skal bekreftes at separat stoppekran for vann og separat sikringsskap ligger innenfor den enkelte bruksenhet eller i fellesareal.
• Navneliste over beboere (1 eksemplar) vedlegges dersom seksjoneringen gjelder en eksisterende bygning. Navnelisten skal inneholde navn og adresse på alle leietakere av bolig på eiendommen. Kommunen benytter disse opplysningene for å orientere alle leietakere om bestemmelsene om kjøperett og klageadgang over kommunens seksjoneringstillatelse.

Trinn 1:
Søknaden behandles av kommunen som gir søker tilbakemelding dersom den er mangelfull. Kommunen sender seksjoneringstillatelse til søker og kopi av denne til leietagerne med opplysninger om klagerett. Kommunen sender seksjoneringsvedtaket med vedlegg til tinglysing.

Kommunen kan nekte seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven §13-1.

Kommunen skal nekte seksjonering hvis:

• vilkårene i § 6 ikke er oppfylt
• seksjoneringsbegjæringen ikke er i samsvar med § 7, eller
• gebyret etter § 7 femte ledd ikke blir innbetalt innen fristen

Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring.
Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn en grunneiendom eller anleggseiendom. Samtykke skal ikke gis uten at registerfører for tinglysing i fast eiendom har gitt skriftlig samtykke.
Kommunens seksjoneringsvedtak skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i seksjoneringslovens § 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringsvedtaket.
Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringsvedtaket uten vedleggene sammen med orientering om leiernes klageadgang og om deres rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. seksjoneringslovens § 7 tredje ledd.

Trinn 2:
Bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkelloven. Matrikkelbrev skal utarbeides av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad.

Eiendommen skal være seksjonert og matrikkelbrev være utstedt innen 16 uker etter at seksjoneringsvedtaket er fattet.
Følgende faktorer gjør at fristen slutter å løpe:

• Tilleggsopplysninger som må fremskaffes for at fradelingen skal kunne finne sted.
• Betaling av gebyr
• Tinglysning
• Påklaging
• Usikker/omtvistet grense (4 uker)
• Sikre oppmøte (4 uker)
• Lokal forskrift om vinterperiode
• Avtalt fristforlengelse (maks 2 år)

Kommunens arbeid etter eierseksjoneringsloven er gebyrbelagt. I saker der det ikke foretas befaring skal det betales 3 ganger rettsgebyret, dersom det foretas befaring skal det betales 5 ganger rettsgebyret. I tillegg kommer tinglysingsgebyr og eventuelt gebyr for oppmåling av uteareal (tilleggsdel i grunn).